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调查称二三线城楼市开发速度过快屡造“鬼城”

GO房网 www.goufw.com2013-03-25 11:18 我要评论[]

[提要]二三线城市楼市高空置率现象,暴露开发速度过快隐患及“豪宅化”倾向,应引导市场理性发展。业内人士指出,如果楼市开发速度明显高于需求的增长,既容易炒高地价推高房价,也容易引发房企资金链断裂风险。

二三线城市楼市高空置率现象,暴露开发速度过快隐患及“豪宅化”倾向,应引导市场理性发展。

记者最近走访一些城市发现,受新建住宅社区尚不成熟、旅游地产居住淡季等因素影响,部分楼盘存在严重高空置率现象,被人们称为“鬼城”。

针对一些地区存在的密集开发风险以及高空置率现象,调查采访中,专家建议,二三线城市楼市正在呈现不同于一线城市的特点,调控应有的放矢,更具针对性。相关部门应合理规划土地出让节奏,调节市场供需结构,新区规划应注重配套设施的完善。

“只看见有人施工,没看到有人入住”

记者从湖北省武汉市驱车五个小时,赶到位于湖北省西北部的十堰市。3月2日晚九点,在位于十堰市天津路的“大洋五洲”施工现场,脚手架上的大灯在黑夜里非常耀眼。而在围墙以外,几乎一片漆黑。

位于十堰市上海路的“大美盛城”,虽然多栋楼房的主体已经建成,但住宅区基本上是一片黑暗。市民王海滨告诉记者,“只看见有人施工,没看到有人入住。过去这里只是一片大山,才开山不久,谁会来这么偏僻的地方居住呢?”

江苏省常州市地处长三角腹地,近年来城镇化发展迅速。据当地人介绍,被网民称为“鬼城”的,其实是武宜路街。这条街是常州市武进区通往中心城区的主干道之一。记者白天走在武宜路上,发现自北向南,有“绿地外滩一号”、“绿地香颂[最新消息价格户型点评](资料、团购、论坛)”、“万博城市广场[最新消息价格户型点评]”、“紫金城”等多个在建项目,塔吊林立。透过绿色防护网,可以看到不少在建楼盘已经初现雏形。

晚上8点,记者再次走在武宜路上发现,虽然一侧的酒店、饭店、商场等商业消费场所灯火通明、喧嚣热闹,但另一侧交付时间不久的住宅小区,“亮灯”的住户寥寥无几。武进建设局开发办负责人介绍,“武宜路定位为集中居住区。但由于是2012年新交付的小区,目前空置率比较高,大多数楼盘将在2013年迎来第一批业主。”

在贵州省贵阳市等地采访中,本刊记者发现一些楼盘也存在类似情况。部分二三线城市的新建居住区由于正在建设之中,或是刚刚交付使用,入住率较低。到了夜晚,灯光稀少。

尽管业内人士表示,网上流传的“鬼城”、“崩盘”之说,明显有夸大之嫌。但是专家指出,在国家房地产宏观调控的大背景下,二三线城市楼市的部分楼盘,销售速度明显慢于开发商预期,由此引发的空置率较高现象,值得警惕。

“季节性空置”现象突出

2月27日,本刊记者在距离琼海市区仅30分钟车程的博鳌镇看到,路上少有车辆,街道也没有“人气”。夜晚行走在博鳌湾长约几公里的沙滩上,除观光灯塔和两家酒店外有灯,其他小区大多漆黑一片。

2月28日,记者在“长滩雨林”社区遇到了来自东北的王世宁夫妇,他们告诉本刊记者,“在这里投资买房是为了旅游度假。但去年底搬进来后,发现人太少了,海浪声音又大,晚上有些害怕不敢出门。买房的时候,售楼员说快卖光了,可现在发现,住在这幢楼里的不超过5户。”

在“长滩雨林”售楼处时,置业顾问告诉记者,该项目入住率为30%至40%左右。但当天晚20时,记者在销售人员所称的“基本售罄的看海楼王”看到,20层的高楼总共有6户亮灯,由此估算,空置率在95%以上。与之相隔百米“博鳌湾”项目,记者估算空置率接近99%。

“这里所谓的鬼城,其实多为高空置率的候鸟社区”,海南克而瑞咨询中心总经理王路说,海南作为拥有热带资源的省份,房地产开发主要以旅游地产为主,岛外购房者的目的,主要是秋冬季节的避寒。加上本地购买力较低,当旅游旺季逐渐消退的时候,房屋空置率就会逐渐提高,属于正常现象。

记者走访三亚、琼海、海口、陵水四地发现,琼海市博鳌镇因旅游地产的特性,高空置率现象较为突出,除琼海博鳌镇外,其他网传的“鬼城”地区,属于行政规划尚在建设之中。因网民对城市规划不熟悉,误将“正在新建的新功能区”归纳其中。以海口市为例,海口市西海岸已被规划为市政府办公区及岛外高端人士居住度假区,正在建设之中。预计未来五年内,各项配套设施将进一步完善。

“豪宅化”引发结构性矛盾隐患

本刊记者在一些二三线城市的新建住宅区调查发现,受土地价格和市场需求的影响,这里的房价与一线城市相比,尚有较大距离。

在江苏省常州市,河海房产总经理王萍告诉记者,常州地区的房价收入比为6.8,这就意味着普通居民用7年不到的时间,就可以购置一套平均价位的房产。这个数字与上海、北京等一线城市16~17相比要低很多。

虽然二三线城市楼市以刚性需求为主,但随着开发进程加快,小户型供应比例有所降低,“豪宅”出现并逐步增多。业内担忧,这可能诱发投机投资性需求的膨胀,也会导致市场供需不平衡,为房价上涨埋下隐患。

贵州大学房地产研究所副所长徐宇龙说,2011年贵阳成交的住宅单套平均面积超过110平方米,而2012年单套平均面积减少到约87平方米。“这说明刚性需求占据主导。”新城地产[简介最新动态]营销部经理张宏庆说,“在常州,无论是主城区还是新城区,去年卖得好的还是90~150平方米的刚需项目。”

但记者采访发现,虽然销量不佳,但利润较高的中高端楼盘仍然受到一些开发商的青睐,未来也有较大的入市数量。2012年,常州市面积大于144平方米的非普通商品住房,销售只占总销量的20%,而供应却占了新增供应总量的30%。徐宇龙说,贵阳中小户型产品出货快但利润低,在一个项目中的占比一般不超过20%。在去年集中消化后,其他产品的库存量进一步增加,可能引发结构性失衡。

中原地产(房源、代理、租房)事业部总监李超等分析人士指出,虽然过去几年间,二三线城市楼市的价格涨幅相对合理,但要及时关注市场供需结构,引导开发商加大中小户型、中低价位普通商品住房的供应,控制大户型的供应节奏,遏制“豪宅化”倾向,避免房价因结构性供需矛盾,而出现过快上涨。

警惕开发过度引发楼市泡沫

透过调查,记者发现,尽管对一些地区而言,“鬼城”说有片面的嫌疑,但一些二三线城市的确存在密集开发的情况,短期内供应量庞大,受制于市场需求,楼盘滞销的情况时有发生。

在海南省琼海市博鳌镇“长滩雨林”项目销售处,虽然置业顾问表示销售状况良好。但据海南克而瑞咨询中心提供的数据显示,2011年该项目全年销售量为483套,2012年销量下滑至88套,在开盘量增加的情况下,销量下滑82%。本刊记者在“长滩雨林”社区调研近4小时,看房大厅始终无人问津,3辆看房电动车许久未接待客人,车座上落满厚厚的尘土。

在湖北省十堰市浙江路,记者看到,这里汇集了十多个楼盘,总建筑面积超过500万平方米,大部分楼盘正处于销售期。但数据显示,2012年十堰楼市供应量为180.13万平方米,而全年楼市成交量为71.10万平方米,库存量高达109.02万平方米,房企“去库存”压力加大。

业内人士指出,如果楼市开发速度明显高于需求的增长,既容易炒高地价推高房价,也容易引发房企资金链断裂风险。

信达证券研究报告称,2008年至2012年,一、二、三线城市土地供应面积年均复合增长率分别为7.45%、15.75%和11.88%;土地成交面积年均复合增长率分别为4.87%、18.4%和18.23%。二三线城市已经暴露开发速度过快的风险。

根据人民银行的监测,自2012年9月开始到2015年期间,常州市房地产开发经营企业贷款处于集中还款期,采用信托计划方式融资的房地产项目将陆续到期,房地产开发企业债务融资的偿付压力非常大。

东南大学社会学教授何志宁等学者表示,二三线城市的房地产开发,如果没有做好宏观规划,很容易引发泡沫风险。特别是一些定位为改善型和享受型的楼盘,长期滞销会导致项目资金链断裂。建议地方政府在了解市场真实需求的基础上,有计划地开展土地出让,引导市场理性发展。

(来源:新华网)

文章作者:GO房网 www.goufw.com

标签:楼市

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